最高法判例：房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有？

案号：（2017）最高法民再407号

审理法院：最高人民法院     

案情简介：     

秦某孝（买方）与孙某国（卖方）于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方一直未办理过户手续，2014年系争房产纳入拆迁范围，那么拆迁补偿款究竟归谁所有，看看该案中法院的精彩判决！     

关于拆迁补偿款的归属问题，法院作如下论证：     

秦某孝与孙某国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。   

合同签订后，秦某孝支付了约定的购房款，孙某国交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。     

依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦某孝虽然与孙某国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙某国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦某孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某孝已无法取得所购房屋的产权。孙某国作为涉案房屋登记的所有权人，与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙某国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某孝的房屋及土地使用权的对价。      

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙某国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙某国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某国所出卖给秦某孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

秦某孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙某国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦某孝享有，孙某国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。     

特别提示：     

 本案虽然买受人最终胜诉，但是，对于房屋买卖，无论买卖双方是什么关系，切记及时办理过户手续，否则，一旦遇到类似于拆迁这种情况，就有可能产生纠纷，另外，对于卖方本身的债务问题，也可能导致房屋被法院查封、拍卖的法律风险。