最高法：竞买房产成功后八年未交付、未过户，买受人购买目的无法实现、合法利益严重受损，撤销拍卖！

阅读提示：最高人民法院作出（2024）最高法执监260号执行裁定书，针对某某贸易黑龙江有限公司对辽宁省高级人民法院（2023）辽执复133号执行裁定的申诉，认定铁岭中院在拍卖程序中存在严重违反程序并损害买受人利益的情形，最终裁定撤销相关执行裁定。

案件起源于某中心粮库与福建某某农业发展有限公司、某米业有限公司及张某之间的买卖合同纠纷。辽宁省铁岭市中级人民法院（以下简称铁岭中院）于2015年8月27日作出（2015）铁民二初字第43号民事判决，判令福建某某农业发展有限公司支付某中心粮库粮食款及利息，并由某某米业公司和张某承担连带保证责任。该案于2015年10月15日正式进入执行程序。

在执行过程中，铁岭中院于2016年7月18日作出（2016）辽12执恢3-5号执行裁定，决定拍卖被执行人某某米业公司名下的房屋、国有土地使用权及设备等资产。拍卖公告于2016年8月22日在《辽沈晚报》铁岭版刊登，起拍价为7988335.00元。随后，某某贸易黑龙江有限公司以该价格竞得拍卖标的物。铁岭中院于2016年9月22日作出（2016）辽12执恢3-8号执行裁定，确认拍卖成交，并裁定上述财产的所有权归某某贸易黑龙江有限公司所有。

然而，自拍卖成交后，某某贸易黑龙江有限公司始终未能完成拍卖物的产权变更手续及实物交付，购买目的无法实现。该公司因此向铁岭中院提出异议，请求撤销拍卖裁定并返还拍卖款及利息。

某某贸易黑龙江有限公司在异议中主张拍卖存在多项违法情形，包括未如实披露拍卖标的物的权利负担、拍卖标的物存在抵押权以及拍卖房屋所有权证被确认违法取得等问题。

铁岭中院经过审查，认为：1. 关于抵押权问题：拍卖标的物不存在抵押权，且即便存在抵押权，也不影响法院对查封、扣押标的物的依法拍卖。2. 关于租赁权问题：铁岭中院查明七台河市某合作社曾提出案外人执行异议，但已被驳回，故不存在租赁权问题。3. 关于房屋所有权证问题：铁岭中院认为其他法院作出的裁判文书不能影响本案司法拍卖的效力。4. 关于拍卖公告问题：铁岭中院认为拍卖公告已依法进行，不存在严重失实的情况。铁岭中院于2023年2月24日作出（2023）辽12执异3号执行裁定，驳回了某某贸易黑龙江有限公司的异议请求。

某某贸易黑龙江有限公司不服铁岭中院的裁定，向辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）申请复议。

辽宁高院审查认为：1. 铁岭中院在拍卖过程中依据当时的法律规定对案涉房屋进行了公告，公告中如实披露了案涉房屋的真实状况。2. 房产登记部门对产权证的真实性予以确认，故铁岭中院的拍卖程序并无不当。3. 案涉房屋不能办理过户以及产权证被确认违法均系案外人、利害关系人在拍卖裁定生效后提起的相关诉讼，不能影响本案司法拍卖的效力。辽宁高院于2023年10月15日作出（2023）辽执复133号执行裁定，驳回某某贸易黑龙江有限公司的复议申请，维持铁岭中院的裁定。

某某贸易黑龙江有限公司继续向最高人民法院申诉，请求监督铁岭中院返还7988335.00元的拍卖款及利息。

最高人民法院经过审查认为，本案争议焦点为铁岭中院案涉司法拍卖是否应予撤销。

司法拍卖是执行程序中强制处分被执行人财产以实现债权的执行措施。与执行程序中的其他执行措施一样，拍卖应当严格依照法律规定程序进行，应当公正维护各方当事人包括竞买人的实体权利和程序权利。如果拍卖程序违法，有损于程序公正，损害当事人实体权利和程序权利，则应当允许在一定条件下撤销拍卖，恢复拍卖前的权利状态。

撤销司法拍卖，涉及执行程序效力、法律秩序稳定及当事人权利保障等多种利益的平衡，哪些情况可以撤销拍卖，应当慎重对待。为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定了人民法院应当允许当事人、利害关系人请求撤销拍卖的五种情形，即:竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；买受人不具备法律规定的竞买资格的；违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，基于网络司法拍卖的特点，规定了六种可以撤销网络司法拍卖的情形。前述规定，主要针对信息披露不充分、竞价不充分等问题。信息披露不充分，物理瑕疵或者权利瑕疵说明不全面甚至未进行说明，不论是否有明显过错（拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外），如果致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，应当允许撤销拍卖，否则就会严重损害特定买受人利益，并影响司法拍卖对潜在竞买人的吸引力，损害司法拍卖的效率。前述规定，还规定了其他可以撤销拍卖的情形。从“其他”情形的规定内容看，主要需满足两个条件，一是严重违反拍卖程序，二是损害当事人或者竞买人利益。这两个条件需要结合理解。司法拍卖的程序性要求比较多，只有在严重违反程序要求并损害当事人、竞买人利益情况下才可以撤销拍卖。对买受人而言，其利益受损的情况，经常表现为其购买目的无法实现。具体到本案：

关于信息披露问题：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条，执行人员应对拍卖财产的权属状况进行必要调查并披露。铁岭中院在拍卖公告中对房产权属状况进行了部分说明，但未充分披露案涉房产存在两套产权证及抵押情况。尽管行政判决确认部分房屋所有权证颁发行为违法（依据七台河中院（2021）黑09行终73号等判决），但并未撤销相关证书，且无证据表明申诉人某某贸易黑龙江有限公司因信息不全导致对财产权属性质产生重大误解。

关于交付与过户问题：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定,人民法院应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》亦据此着重强调，“加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明‘不负责腾退’。”虽然拍卖成交裁定作出后，物权即发生移转，但是否完成变更登记，对买受人权利行使及保护亦影响重大。因此，一般情况下，执行法院应当依法要求有关机关协助完成过户登记。此外，即使因法定原因未依法交付或者过户，但时间过长也会导致买受人购买目的无法达成，严重损害竞买人利益，亦宜撤销拍卖。本案中，自2016年9月22日竞买成功后，案涉房产在长达八年多时间里未完成实际交付，案涉房产至今亦未完成过户手续。鉴于买受人竞买目的在长达八年时间里未实现，合法利益严重受损，本院对某某贸易黑龙江有限公司要求撤销拍卖的请求予以支持。执行法院应当返还某某贸易黑龙江有限公司所交付款项及实际产生的孳息。综上，辽宁高院和铁岭中院的相关裁定适用法律错误，应予纠正。 最高人民法院于2024年12月31日作出裁定：

撤销辽宁省高级人民法院作出的（2023）辽执复133号执行裁定；

撤销辽宁省铁岭市中级人民法院作出的（2023）辽12执异2号执行裁定；

撤销辽宁省铁岭市中级人民法院作出的（2016）辽12执恢3-8号执行裁定。