高院参照最高法院类案裁判意见认定：申请人以其自身未办理规划手续和竣工验收手续为由主张案涉合同无效理据不足

【阅读提示】山东某房地产开发有限公司因未能取得规划许可和竣工验收手续，主张与毕某泉、杨某签订的商品房买卖合同无效。山东省高级人民法院再审参照了最高人民法院审理的（2019）最高法民终347号案（见：最高法评析“恶意主张合同无效”：当事人以自身存在违法违规为由主张合同无效，属于不讲诚信的恶意抗辩行为）的裁判意见指出，申请人以自身违规行为主张合同无效违反了诚实信用原则，本案申请人以其自身未办理规划手续和竣工验收手续为由主张案涉合同无效理据不足。山东省高院参照最高人民法院类案的裁判意见作出裁判收到了类案同判效果。

山东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）鲁民申10579号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东某房地产开发有限公司，住所地济南市历城区二环东路。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：毕某泉，男，1977年1月22日出生，汉族，住济南市历城区。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨某，女，1977年4月6日出生，汉族，住济南市历城区。

再审申请人山东某房地产开发有限公司（以下简称某公司）因与被申请人毕某泉、杨某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民再38号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

山东某房地产开发有限公司申请再审称，（一）有新的证据足以推翻原判决。申请人申请再审提交新证据，即济南市自然资源和规划局2019年8月23日作出的《关于撤销山东某房地产开发有限公司名下历城区华龙路1110号1、2号楼房屋所有权登记的决定》（济自然规划函[2019]414号），主张新证据能够证明案涉房屋因申请人未能取得规划许可和竣工验收手续，无法办理不动产登记，申请人构成根本违约，依据合同法、民法典的规定，应当认定申请人和被申请人签订的商品房买卖合同无效，因合同无效取得的财产，合同双方应当相互返还，但任何一方不能因为合同无效而获利，一审法院对合同无效的处理在审理中应当释明而没有释明。在合同无效的情况下，被申请人应当退回涉案房屋，申请人退回购房款。主合同无效的，补充合同相应无效。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定，法律法规并未禁止通过变更土地用途进而更改使用权出让年限，但是，案涉土地已经被济南市自然资源和规划局(济自然规划函[2019]414号)文件撤销，案涉土地变更的法律基础已不存在，原判决认定案涉《补充协议》约定将土地使用权出让年限变更为50年不违反法律法规的强制性规定不符合《民法典》第三百五十九条的规定，且在被申请人没有实际损失的情况下，向申请人主张违约金，不符合法律规定。济南市历城区人民法院(2011)历城民商初字第220号民事判决书早已生效，并且一审当事人未对该判决提起上诉，依法不能再审，济南市历城区人民法院审查并决定再审，程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十条规定了两审终审制度，这是我国民事诉讼法的基本原则和基本制度，对于保障当事人诉讼权利的行使和人民法院诉讼活动的进行具有重要意义。如当事人对一审判决不服，应当在法定期限内提起上诉，通过二审程序寻求权利救济。由此，法律已对当事人的权利赋予充分的程序保障，二审程序亦应成为当事人寻求权利救济的常规途径。再审审查程序是民事诉讼法在特定情形下赋予当事人的特殊救济措施，是当事人在穷尽救济途径后的特殊救济程序。鉴于该特殊性，对当事人通过申请再审启动再审程序的条件亦应严格把握，否则可能导致申请再审权利的滥用，有违民事诉讼两审终审制和诚实信用原则。就本案而言，在一审判决作出后，被申请人未在法定期限内提起上诉，应视为其对一审判决结果的认可，亦为其对自身权利的正常处分，理应得到尊重，对其提出的再审申请，一审法院应依法不予审查。被申请人申请对本案进行再审，已经超过了法定再审期限。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定申请再审。

本院经审查认为，关于申请人提交的再审新证据能否足以推翻原判决的问题。申请人向本院申请再审提交了济南市自然资源和规划局2019年8月23日作出的《关于撤销山东某房地产开发有限公司名下历城区华龙路1110号1、2号楼房屋所有权登记的决定》（济自然规划函[2019]414号）作为新证据，主张案涉房屋因申请人未能取得规划许可和竣工验收手续，无法办理不动产登记，案涉房屋买卖合同应依法认定无效，原判决认定案涉合同有效错误。对此本院经审查认为，申请人提交的新证据不足以推翻原判决。一是从新证据的内容来看，案涉房屋的所有权登记被撤销，仅能证明被申请人购买的案涉房屋不能发生物权变动，无法办理房屋权属登记，但依据物权法第十五条关于物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，不动产物权是否发生变动，均不影响物权变动的原因行为，即债权合同的效力，也就是说，案涉房屋的所有权登记被政府有关行政主管部门撤销，但双方订立的房屋买卖合同效力不受影响。二是申请人以自身存在的过失主张案涉合同无效属于恶意抗辩行为，有违民法上的诚实信用原则，原判决对申请人的主张未予支持并无不当。根据最高人民法院关于统一法律适用，加强类案搜索的指导意见，本院经搜索，与本案类似的最高人民法院审理的（2019）最高法民终347号案的裁判意见认为，当事人以自身存在违法违规为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德，如支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不当甚至非法利益的手段。参照该案例，申请人以其自身未办理规划手续和竣工验收手续为由主张案涉合同无效理据不足。

关于一审法院对本案决定再审是否符合法律规定的问题。对本案决定再审是济南市历城区人民法院依据民事诉讼法第一百九十八条的规定对本院已生效的一审判决依职权决定的，而非依据被申请人的再审申请启动的。人民法院依职权决定再审不受当事人再审申请期限的限制，因而一审法院对本案决定再审不违反民事诉讼法的规定。

综上，山东某房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回山东某房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　柴家祥

审判员　　杜　磊

审判员　　崔志芹

二〇二一年十二月十五日

书记员　　王福梅