最高法：未提供物业费、水电费的转账记录及缴费原件，不足以证明合法占有房屋

裁判要旨：当事人提交房屋入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。

【案例索引】

（2021）最高法民申7524号李继刚与河南中德建筑工程有限公司、武陟县东泰置业有限公司案外人执行异议之诉案

【基本案情】

李继刚申请再审称，（一）李继刚于2019年6月23日与东泰公司签订两份《商品房买卖合同》，购买案涉房产，东盛苑2号楼1单元201室和202室，房款分别为309764元、238188元，共计547952元。所有的购房款均是银行转账方式支付给东泰公司。东泰公司于2018年6月10日向李继刚出具房款收据，有银行转账流水相印证。之后，李继刚多次要求东泰公司签订合同办理备案手续，东泰公司一直推诿不予办理。东泰公司实际控制人因刑事案件被羁押，账户及账目被查封，才通知李继刚签订《商品房买卖合同》，但该合同仍签订于一审法院查封之前。（二）李继刚在法院查封前已经合法占有该房屋，李继刚享有排除执行的民事权益。二审法院改判仅停止对李继刚购买的东盛苑2号楼1单元201号房产的查封执行，未停止对202室房产的查封执行。因李继刚家庭人口较多，李继刚一次性购买两套房屋用于六口人共同生活居住。李继刚为了方便照顾高龄父母的生活，2018年装修时，将案涉房屋即东盛苑2号楼1单元201、202号房产连通装修，共享并用。李继刚在购买案涉房屋时，其夫妻及父母、子女名下均无房产。因为孩子到了结婚的年龄，2020年12月李继刚为孩子在别处购买一处房屋，做为婚房，但该房屋是在案涉房屋查封之后购买的。就本案来说，案涉房屋实际上已构成一个整体。为保护李继刚及其家人的居住权，应立即解除对案涉房屋的查封。

【争议焦点】

未提供物业费、水电费的转账记录及缴费原件，能否证明合法占有房屋？

【裁判理由】

最高法院认为：

李继刚提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元202室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。

李继刚以其家庭人口多为由，主张对案涉202号房屋享有排除强制执行的民事权益，不符合排除强制执行的规定条件。