在承租人已实际搬离的情况下，出租人应采取有效措施收回房屋，未采取措施收回房屋产生的损失应自行承担

二审诉讼请求

A公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，依法改判B公司给付A公司占有使用费每日895元，从2022年5月1日起算至被上诉人自建冷库拆除完毕之日止。事实与理由：1.本案诉争B公司的冷库是建造在A公司的原有库房内，因此在B公司未将冷库拆除之前，A公司根本无法收回库房。一审法院强求A公司在一审第一次开庭之日就应收回库房的认定是错误的，客观上也无法实现。2.一审法院判令A公司向B公司支付冷库损失费用305443.2元依据不足。本案双方争议焦点问题是B公司在A公司原有库房内建造了案涉冷库是否应该给予赔偿？如果应给予赔偿，赔偿的依据及标准？既然一审法院认定因冷库没有办理合法建设手续，则应根据双方的过错对冷库的损失承担责任。3.一审法院适用法律错误。一审法院所引用的判决依据即《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条，与本案诉争的事实无关联性。

二审辩方观点

B公司辩称，我方同意原判，不同意上诉人的上诉，请求驳回上诉。我方在2022年4月8日之前已全部搬离库房，上诉人在明知不享有长期租赁权利的情况下转租给我方十年，给我方造成巨大损失，应承担主要过错责任。

一审诉讼请求

B公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令B公司与A公司签订的《租赁合同》于2022年3月17日解除；2、请求法院判令A公司返还原告退还租金40265.75元；3、请求法院判令A公司支付冷库房折损费613739.3元；4、请求法院判令A公司支付搬迁库房费用91656元；5、请求法院判令A公司支付另外租用库房费用151111.8元；6、请求法院判令A公司支付封库期间费用16110元；以上合计共912882.85元；7、依法判决A公司支付自2022年3月17日起至实际支付之日止的逾期付款利息（以本金40265.75元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；）；8、请求法院判令A公司支付律师费20000元；9、诉讼费由A公司承担。

A公司向法院提出反诉请求：1、请求法院判令确认双方2019年10月12日签订的《租赁合同》于2022年4月30日解除；2、请求法院判令B公司腾退场地向A公司返还租赁物；3、请求法院判令B公司向A公司支付2022年5月1日起至实际腾退返还租赁物之日止的占有使用费按每日895元计算；4、反诉费用由B公司承担。诉讼中，A公司变更第二项诉讼请求为：请求法院判令B公司在将租赁物恢复原状（拆除自建冷库）并清理所存放的物资后将租赁的库房及办公用房返还给A公司。

一审法院查明

一审法院认定事实：（出租方、甲方）A公司与（承租方、乙方）B公司于2019年10月12日签订《租赁合同》约定：甲方自愿将位于北京市大兴区魏善庄镇魏善庄镇北研垡1号北京市再生资源利用开发集团有限责任公司院内防讯库南侧，库房1148平米，房屋3间52平米，共计1200平米出租给乙方使用，该场地承租期限自2019年11月1日至2029年10月31日共计十年，除土地产权所有方供销社自住开发使用该场地外，乙方享有十年承租权，到期后乙方享有优先续租权。租金为0.7元/平/天，合计总租金为每年306600元，租金第一年按季度支付，第二年开始按半年支付，在合同期内总租金每年增加10000元。甲方的权利和义务：保证该场地的正常使用，对乙方的安全生产、合法经营进行监督，但不干涉乙方的自主经营。乙方的权利和义务：合同期内有权依法利用该场地，保证场地设施完好，积极配合上级单位及政府部门的管理，保证合法经营。乙方有权在承租区内自建冷冻库房及常温库房，除自用外可出租供他人使用。本合同履行期间因不可抗力因素，导致无法正常经营，甲方需将未到期的租金退还乙方。合同签订后A公司将案涉库房及3间平房实际交付于B公司使用，B公司公司已支付截止到2022年4月30日的租金。

A公司提交其与北京市再生资源利用开发集团有限责任公司（以下简称再生公司）于2022年1月15日签订的仓储合同，该合同载明：甲方再生公司，乙方A公司，甲乙双方在平等自愿的基础上，签订本合同。甲方场地（或房屋）坐落于北京市大兴区魏善庄北研垡村西再生资源园区，甲方承诺拥有上述场地的合法权利，甲方提供仓储的场地面积经甲乙双方认可确定为：场地11.8亩。仓储服务的期限为壹年，自2022年1月1日起，至2022年12月31日止。乙方储存商品名称为建筑机械设备，仓储费，场地：26000元/亩/年，仓储费用年合计306800元。A公司称其自2008年开始从再生公司租赁上述土地，租赁签了6年，但是从2012年开始，一年一签，每年租赁场地没有变化，只是租赁费用有变换，其他均没有变化。A公司称上述土地用途为仓储用地，并提供京（2018）大不动产权第0000131号产权证书复印件予以证明，该产权证书显示：权利人北京供销社投资管理中心，坐落大兴区魏善庄镇北研垡村1号现状仓储用地项目，权利类型国有建设用地使用权，用途仓储用地。北京供销社投资管理中心系再生公司100%股东。

A公司称本案所租赁库房及平房系其在2008年建造，建造未取得建设工程规划许可证。

双方均认可B公司在2019年10月初至2019年11月底在案涉库房内建造了左侧的三间冷库，在2020年6月至7月期间又修建三间冷库，此外，B公司在租赁院内修建了一间冷库，B公司称修建时间为2022年，A公司则称修建时间为2021年底。上述冷库建设均未取得建设工程规划许可证。关于建造本案中冷库的费用，B公司称依照其所列建造明细表计算，A公司对B公司明细表中2020年7月之后的费用均不认可，认为2020年7月之后的建造费用不应包含在本案建造冷库费用中。B公司表示其系分批次支付建造冷库的费用，2020年10月26日其支付给天津新兰公司的钱是包括在之前和天津新兰公司签订合同之内，2021年7月30日与北京中瑞制冷设备公司的2800元是其购置的湿温度记录仪，这两笔钱包含在本案建造冷库的费用内，2021年12月10日其与北京中瑞制冷设备公司的冷库合同非本案诉争冷库的建造材料。

在案件审理过程中，2022年11月15日法院进行现场勘验，租赁合同中的三间平房系院落内一排坐北朝南7间平房中的自东向西数第一间、第四间、第五间，三间房屋内均有桌子、床等物品，B公司称其已搬走，物品不是其的，A公司称物品系B公司的，且三间房屋中的塑钢门窗也是B公司所换，在B公司提交的冷库损失中有塑钢门窗的费用，但冷库没有塑钢门窗，B公司所提冷库损失中的塑钢材料就是这些平房的塑钢门窗。B公司认可系其更换的塑钢门窗，但是因A公司原有门窗无法使用才更换的。A公司称除B公司租赁的三间其他平房还是原有门窗，还能正常使用。B公司在A公司原有库房内建造一座冷库，冷库大小为14.1米×62米，冷库东墙距离原库房东墙为1.6米，冷库的南墙距离原库房南墙为0.9米，冷库的北墙距离原库房北墙为0.46米。冷库西墙距离原有库房顶棚外延距离为2米。冷库内有部分杂物，B公司称系其不要的。B公司称温控器装在自南向北第二间冷库内，液压登车轿装在自南向北数第四件冷库内，2020年10月购买的冷库门板安装在自南向北数第二间、第三间冷库之间。A公司称冷库系B公司自己建造的，怎么建造，装了什么其不清楚。

2022年3月17日，A公司通过微信发给B公司一份落款为再生公司的关于魏善庄冷库拆除进度说明，双方就冷库租赁、拆除发生争议。2022年4月6日，案涉租赁物停电，B公司称其在2022年4月6日将全部货物搬出，已经腾空库房，通过电话通知A公司法定代表人其已经搬走了，门锁是未锁状态，认为已经进行交接，认为已经交付给A公司了，平房也是在2022年4月6日-2022年4月9日搬走的。A公司称B公司没有在2022年4月6日搬走，只是将冷冻的食品陆续搬走，还有普通货物存放在库房内，后2022年5月A公司给B公司打电话协商解决，但是B公司不接电话，后B公司就起诉了，通过B公司自己提交的视频认为在库房内还有B公司的物品，后A公司在2022年5月份去库房查看，库房内还有B公司2台打包用的机器、纸箱，B公司的员工在2022年5月份还有人去库房，A公司一周之前去库房，库房还锁着，但是A公司昨天去，库房的小门打开了，在2022年6月份原告公司的人给被告打电话说东西丢了，在查监控，监控在集装箱内，集装箱属于本份租赁合同，平房内还有B公司的床、柜子，门还是锁着的。B公司2022年4月25日通过微信向A公司发送解除房屋租赁合同通知书，该通知书上载：致出租方：A公司，我方与贵方于2019年10月12日，签订位于大兴区魏善庄镇北研垡1号北京市再生资源利用开发集团公司院内防汛库南侧，库房1148平米，房屋3间52平米，共计1200平米的《租赁合同》，承租期限自2019年11月1日至2029年10月31日共计十年。该合同履行期间内，贵方无正当理由单方解除合同，并于2022年3月3日非法查封我方库房且张贴封条，2022年3月17日通知我方限期拆除，2022年4月6日强行对我方采取私自断电措施，导致我方遭受巨大经济损失。贵方以上行为已经构成单方根本性违约，现我方依法通知贵方：一、双方之间的《租赁合同》于2022年3月17日，我方收到贵方拆除通知时解除。二、要求贵方于三日内返还我方自2022年3月17日至2022年4月30日租金40825元。三、鉴于贵方的单方根本性违约，现要求贵方于三日内向我方支付违约金，包括但不限于：另行租赁库房费用、搬迁库法费用、原有库房剩余价值等损失共计9353979元。以上各项损失合计共9394804元，请贵方于三日内联系并支付我方。如贵方未能如期赔偿我方损失，我方将采取法律措施，要求贵方承担违约责任。A公司认可收到上述解除通知书，但不认可，不同意解除合同。

B公司称A公司在2022年1月28日给冷库贴了封条，在2022年2月8日解封，共计11天，后又在2022年3月3日又给冷库贴上封条，在2022年3月10日解封，共计7天，封库期间共为18天，A公司应承担其封库期间的租金损失。A公司称其没有给B公司贴过封条，不清楚谁贴的封条。

庭审中，B公司同意拆除冷库。

诉讼中，经法院释明，双方均不坚持依据合同有效主张各项诉讼请求，均表示不再坚持各自第一项诉讼请求。

另，B公司于2022年6月7日向本院申请财产保全，请求对A公司名下存款500000元予以冻结。担保人阳光财产保险股份有限公司北京分公司以阳光财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单向本院提供了担保。2022年6月7日，本院作出（2022）京0115民初9386号民事裁定书，裁定冻结A公司名下存款500000元。B公司因此支付保全费3020元。

一审法院认为与裁判

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案库房及平房未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，故本案双方当事人所签订租赁合同应属无效。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方争议焦点之一为B公司搬离案涉库房及平房的时间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，B公司自称其已于2022年4月6日搬离案涉房屋，并通过电话与A公司进行交接，但其提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不利的后果，故法院对其2022年4月6日搬离案涉房屋的意见不予采信。在法院2022年7月27日第一次庭审时，B公司已经明确其在案涉库房、平房中均无其物品，故法院确定2022年7月27日第一次庭审日为B公司搬离案涉库房、平房之日，此后A公司应积极收回房屋，避免损失扩大。对A公司要求B公司支付的房屋占有使用费，参照租金标准，法院确定B公司应支付A公司房屋占有使用费为78760元。对B公司要求A公司退还租金及支付利息的诉讼请求法院不予支持。因B公司已搬离案涉库房及平房，A公司要求B公司返还租赁的库房及办公用房已无必要，故对于A公司要求B公司清理所存放的物资后将租赁的库房及办公用房返还的诉讼请求法院不予支持。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。本案中，B公司经A公司同意建造冷库，但双方对于冷库建设费用处理没有约定，因未办理合法建设手续，故对于冷库的造价费用应由双方按照过错负担。对于合同无效，A公司应承担主要责任，法院酌定对于冷库的损失，由A公司承担60%的责任，B公司承担40%的责任。经核算，2019年10月初至2019年11月底，建造冷库费用为403030元，2020年6月-7月，建造冷库费用为271749元，扣除B公司对冷库使用期间的折损，法院酌定A公司赔偿B公司冷库损失305443.2元。

本案中，因B公司同意拆除冷库，对此法院不持异议。对于B公司要求A公司支付的搬迁库房费用、另外租用库房费用、律师费用于法无据，法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。B公司未能证明封库封条系A公司张贴，亦未证明张贴封条对其造成的损失，故对其主张的封库费用其应承担举证不利的后果，法院对其要求A公司支付封库费用的诉讼请求不予支持。

据此，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、B公司于判决生效后十日内给付A公司房屋占有使用费78760元；二、A公司于判决生效后十日内给付B公司冷库损失费用305443.2元；三、B公司于本决生效后十日内将冷库拆除；四、驳回B公司的其他诉讼请求；五、驳回A公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人未能提交涉案库房及平房的建设工程规划手续，一审法院据此确认A公司与B公司于2019年10月12日签订的《租赁合同》无效，依据充分。

在一审法院审理期间，B公司明确表示在案涉库房、平房中均无其物品，一审法院确定第一次庭审日为B公司搬离日期，并判决B公司支付相应期间的房屋占有使用费，事实清楚。A公司出租的是“高台库房”，三面有围挡，一面用于装卸货物；B公司在“高台库房”上建有冷库，根据法院现场勘验情况，冷库本身并不影响A公司对于库房空间的正常使用。在B公司已经实际搬离的情况下，A公司应采取有效措施积极收回房屋。A公司未采取措施收回房屋，由此产生的损失应自行承担。A公司上诉主张B公司应支付2022年5月1日至冷库拆除完毕之日的占有使用费，依据不足，本院不予支持。

关于冷库损失费用的问题。依据本案查明的事实，B公司经A公司同意建造冷库，且实际支出相应建设费用。因A公司与B公司均应对涉案租赁合同无效承担责任，在双方对于冷库建设费用未作出约定的情况下，一审法院依据冷库具体造价费用、综合考虑双方的过错程度、并扣除冷库使用期间折损，酌情酌定A公司赔偿B公司冷库损失305443.2元，符合本案实际情况，本院对此不持异议。

依据本案基本事实，结合双方当事人主要争议内容，一审法院在审理本案过程中适用法律正确。

综上所述，A公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13129元，由A公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。