租房后受疫情影响无法实际入住，合同能否解除，损失如何承担？

基本案情

2022年3月16日，陈女士经房产中介介绍，与房东杜先生签订了房屋租赁合同，租赁上海市杨浦区的一处住宅。双方约定租期自2022年4月1日至2023年3月31日，月租金9300元，付三押一。合同签订后，陈女士向杜先生支付租金及押金共计37200元。

4月1日，上海受新冠肺炎疫情影响已逐步实施封控措施，陈女士身在杭州，当日以及之后的一段时间无法前往上海进行房屋交接。杜先生则在浦东被实施封控管理。因无法实际入住，陈女士于4月12日要求解除房屋租赁合同，并希望杜先生退还4月12日至6月30日的租金和押金。杜先生当天退还了4月12日至6月30日的租金24490元，但拒绝退还押金9300元。双方就退还押金问题协商无果后，陈女士于5月18日向上海市杨浦区人民法院提起诉讼。

陈女士诉称，其因新冠疫情原因无法入住房屋，考虑到杜先生也有损失，其愿意承担4月1日至11日的租金，但要求杜先生退还押金9300元。

杜先生则认为，陈女士无权单方面解除合同。合同签订后房屋即为适租状态，因为陈女士在外地无法来交接，导致无法入住，其间房屋空置所带来的损失不应当由杜先生一人负担。其已经作出让步退还了租金，不同意再退还押金。

法院审理

案件受理后，为妥善化解矛盾，法官助理第一时间与双方当事人进行了联系沟通，考虑到当事人身处沪浙两地，在征询双方意见后，法庭决定启用线上“微法庭”审理。

审理中，法官在全面掌握双方争议焦点的基础上，向当事人释明法律关系，积极引导调解，最终使双方利益诉求逐步接近。通过近一个小时的“微法庭”调解，双方最终达成一致调解意见，确认房屋租赁合同于4月12日解除，杜先生退还一半押金4650元。调解协议签订后，杜先生立即向陈女士转款，当场履行完毕。

01因疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，是否可以要求解除合同？

法院认为，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。所谓不可抗力，指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同。

本案中，双方签订了为期一年的租赁合同，但陈女士由于受上海疫情封控措施影响无法来沪入住承租的房屋，且封控措施已持续了较长时期，客观上导致其无法实现占有、使用房屋的合同目的，故可以要求解除房屋租赁合同。

需要提醒的是，疫情以及疫情防控措施是否导致合同目的无法实现，需要根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响进行综合考量，还需要综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系，因此需根据个案情况进行具体分析。

02合同解除后，受不可抗力影响未依约履行的一方是否需要承担违约责任？

法院认为，当事人一方因疫情或者疫情防控措施等不可抗力因素致使合同不能履行的，可以根据《民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。需要特别提醒的是，合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。

03合同解除后损失如何承担？

因疫情以及疫情防控措施引发的不可抗力导致合同解除后，对当事人造成利益损失的，应根据“共担风险、利益平衡”的原则，由双方合理分担。

本案中，合同解除客观上造成了杜先生房屋空置的损失。对此，法院积极引导双方协商解决，最终陈女士作出让步，杜先生只需退还一半押金，剩余押金作为对杜先生损失的补偿，杜先生也予认可，体现出双方互谅互让、共担风险、共克时艰。法院对调解协议予以准许。

因新冠疫情导致合同无法按约履行的情形大量存在，合同纠纷量大面广，涉及到生产生活的方方面面，相关法律后果、责任承担是疫情期间人民群众和市场主体最为关注的法律问题之一。针对此类案件，法院应当坚持“以调促稳、情理并重”的原则，充分考虑双方利益诉求，统筹协调各方利益，依法做好释明工作，积极引导各方达成调解协议，实质化解矛盾纠纷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

承办法官：龚立琼

法官助理：史晨璐

来源：上海杨浦法院