瞿能友、邓永发、赵宗成、胡敬毅、王佳强、陈家发、董云健“物业新规下街道办职能作用发挥”论坛

2019年12月27日下午，市律协社区法律顾问法律专业委员会、房地产法律专业委员会在罗湖区怡景花园物业公司三楼会议室举办了“物业新规下街道办职能作用发挥”的论坛，来自全市物业管理、社区治理、房产等专业领域的律师、街道、社区物业管理工作人员、物业服务企业的从业人员等近60余人参加了论坛。论坛由律协社区委主任王佳强律师主持。

本次论坛邀请市住房和建设局物业监管处副处长瞿能友，罗湖区物业服务行业协会会长陈家发，南湖街道办物管办负责人赵宗成，罗湖鸿翔花园业委会主任邓永发，罗湖区住建局物业监管科胡敬毅，市律协社区法律顾问法律专业委员会主任王佳强，市律协房地产法律专业委员会委员董云健担任论坛嘉宾。本次论坛主要是探讨新修订《深圳经济特区物业管理条例》对街道办职能作用的变化和影响；理性思考街道办面临的挑战、存在的问题和对策；交流街道办如何发挥、如何利用律师等社会力量参与共治，提升专业水平；展示基层治理经验和创新成果，以推动新修订的《条例》顺利实施，推动深圳的物业小区治理迈向新的治理阶段。现将论坛主要内容综述如下：

一、瞿能友《街道办物业管理职能的立法思路》

瞿能友副处长首先简述了本次新物管条例修订的背景和过程，认为本次物业管理条例的修订过程进行充分的讨论和征求意见，基本上在每个条款上均有不同的观点。此次修订版本设定了一些较好的制度，但也不能解决全部问题，有些问题依然留待实践中去解决。

其次，分析了新物管条例中街道办物业监管职责和工作压力增加的问题，新条例直接增加了街道办部分职责，并对相关职责和具体工作进行细化，从之前的裁判角色至现在的下场踢球，直接组织首次业主大分召开、业主委员会换届等工作，因此对街道办依法行政、正确履行职责均提出了较高要求。

其三，物业管理过程中要充分尊重市场规律，这是新条例立法的一个思路，市场和社会能解决的问题，尽量让市场和社会去解决。

其四，是关于新条例对业主委员会的监管问题。2007年出台的物管条例侧重于对物业服务企业的监管，而对业主委员会履行职责缺乏制度化监管，造成业主委员会成员履行职责随意，缺乏监督等问题，2019年修订的新物管条例增加了业主委员会的权利义务，有望解决业主委会员履职过程中乱象，但其实践效果有待观察。

此外，瞿能友副处长还介绍了与新条例的配套实施的23个规范性文件的起草情况。

二、邓永发《业委会主任眼中的街道办职能发挥》

邓永发主任担任业主委员会主任十来年，他介绍了鸿翔花园业委会工作的基本情况、工作经验。鸿翔花园每年召开业主代表座谈会向业主汇报总结业委会工作情况，向业主公示公共收入及两金使用情况。并且业主委员会要求物业公司向全体业主公示业委会成员的物业管理费、水电费、停车费的缴纳情况。

为了使新条例能顺利全面的施行到工作中去，街道办职能作用的发挥显得尤为重要，对此邓永发主任谈了自己的看法：1.加大街道办物业专业人员的配置和财力方面的保障；2.加大有条件的住宅小区组建业委会，建立业主大会备案制度；3.强化对业主委员会的服务和管理，选好“火车头”是关键，要选择有能力有担当的业主委员会主任；4.明确业主共有物业范围、建立共有资金管理制度、完善物业服务企业选聘机制、完善物业专项维修资金制度、强化政府指导监督职责；5.组织好各业委会换届工作，解决业委会工作难题，推动经验交流，提供法律援助。

三、赵宗成《新条例下街道办的作为与担当》

赵宗成先生结合自身工作经验，对以下问题谈了自己的看法：街道办工作人员担任筹备组组长和换届小组组长的问题；筹备组对物业承接查验的指导和协调责任；街道办对小区共有资金的审计责任；根据业主申请通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务；街道办应对物业服务企业大额使用应急维修费用进行监督并出具审核意见。

对于当面物业管理领域面临的困境，赵宗成先生也做了分析：新旧物业交接时停车场移交难；业主人数难以统计齐全；街道办人员配比不足；小区自行管理模式没有统一标准、行业安全主体责任难以厘清。

四、胡敬毅《新法规下街道办事处与区级行政部门职责定位及交叉配合》

胡敬毅先生梳理了新规中街道办的职责：主导筹备组、依法召集业主大会会议、指导监督业主委员会日常工作、选取应急物业服务企业、依法指定社区代业委会职责、选聘物业服务企业、物业承接查验、依法处理违法违规行为、审核物业应急维修申报、调解物业管理纠纷等，并对以上职能的履行提出了自己的见解和看法。

五、王佳强《国家治理现代化视野下街道办物业职能与专业机构作用》

王佳强律师从四个角度解析了国家治理现代化视野下街道办物业职能与专业机构作用。

1. 国家治理现代化的新要求。首先从管理、治理、物业小区治理等概念入手，介绍了我国的管理体制经历了从管理到治理的历程，并在十八届三中全会提出了“国家治理体系和治理能力现代化”的概念，十九届四中全会通过了《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》，《决定》对实现国家治理体系和治理能力现代化进行了系统阐述和部署。从管理到治理，体现治理理念上的重大变化：主体上，从政府一元主体到与政府、社会多元主体；权威性质上，从强制到强制性与民主、协商并存；从权力运行向度上，从自上而下到体现平行向度。

通过以上介绍和分析，王律师简要概括了从国家治理现代化的新时代下，对物业小区治理中街道办职能的要求：坚持法治政府、服务型政府建设；坚持物业小区治理中多元主体参与、协商共治，要处理好政府、市场、社会的关系，与业主、业主大会、律师事务所等专业机构紧密合作，共同治理；在社会建设中，坚持政府提供公共服务为主要职能的定位，加大对物业小区治理过程中公共服务。

2.街道办资源配置与当前繁重的物业管理职能的矛盾。王律师从新条例对街道办职能要求，街道办繁重的物业管理任务与街道办普遍存在的人员不足、专业性不高、管理人员待遇偏低等矛盾。街道办应通过与业主委员会组织合作、依靠律师事务所等专业组织，加大政府采购服务等方式解决资源配置与街道办职责的矛盾。

3.政社合作、良性互动。强调街道办应与律师事务所等社会力量紧密合作，律师可以起到以下作用：一是守住合法底线，有利于建设法治政府；二是可以调解物业矛盾纠纷，维护社会稳定；三是可以盯住安全责任红线，协助政府落实小区安全责任；四是可以参与改革与创新，提出创新性的项目；五是政府通过采购律师服务直接加大对物业小区治理的公共服务供给。

4.以加大物业小区的公共服务为切入口，以服务促管理。当下物业小区治理中所遇到的问题，绝大部分都可以通过政府提供公共服务的方式来解决，因此，应加大政府在此领域公共服务质量和种类，如，业主委员会公共秘书、业主委员会履职辅导、专职秘书特训营、新法培训与宣传、小区自治文件示范文本提供等公共服务产品均可以纳入公共法律服务范围。以服务促管理，可以解决大部分物业问题，也可以为物业疑难问题提供思路。

六、陈家发《深圳市基层社区共建共治的新征程》

陈家发会长结合多年担任物业服务企业负责人和自己作为人大代表长期关注物业小区治理问题的经历，梳理了物业管理工作在深圳的起源和发展，从历史的角度，分析了物业小区治理中所存在各种问题、矛盾和根源。

在对物业小区治理问题解决上，提出了共建共治共享的思路，并介绍了罗湖区在物业小区治理中共建共治共享模式的制度创新；还分享了物业服务企业参与基层社区共建共治的成功经验，认为在物业小区治理中，各方应尊重物业企业商业机构的定位，让市场的归市场。 同时，物业服务企业作为小区治理的重要一方主体，应主动参与到小区治理中去，承担社会责任；最后，陈会长以切身体验，对律师等专业人士参与物业小区治理过程中应遵循的职业操守提出了建议。他认为做好物业管理工作需要物业管理各个相关行业、相关人员共同努力，真正做到共建、共治。

七、董云健《物业管理领域多元化纠纷解决机制》

董云健律师发言主题为《物业管理领域多元化纠纷解决机制》，分析了当前物业管理领域纠纷特点：纠纷多、类型广、解决难、压力大。梳理了当前物业管理领域的纠纷主体、纠纷类型。

面对纠纷，结合新版《深圳经济特区物业管理条例》（下称“新物管条例”）及已经发布征求意见稿的配套文件，分析了新物管条例及配套文件中的纠纷预防机制以及纠纷解决机制。

新物管条例纠纷预防机制主要包括：

1.发挥社区党委的引领作用。（1）整体领导机制。业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动（第五条）。（2）参与业主委员会选举。社区党委派员参与首次业主大会筹备组（第二十条）；有权推荐候选人，候选人名单确定之前应当征得社区党委同意（第三十六条）；参与业主委员会换届（第四十二条）。（3）纠纷事项及时报告制度。未能形成决议的业主大会，或者存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时报告社区党委（第二十七条）。

2.充分发挥业主委员会这一自治组织解决内部事务的作用。（1）拟定小区管理规约、业主大会议事规则。（2）结合配套文件、示范文本，形成本小区具体事务管理制度。如共有物业、共有资金的管理，车位管理和分配办法。

3.以公开促透明，减少隔阂、误解。《深圳市物业管理信息公开指引（征求意见稿）》列明了27种公开情形，包括：街道办4项，筹备组1项，业主大会4项，业主委员会9项，业主监事会1项，物业服务企业6项，建设单位1项，市区主管部门1项。

4.强化信用监管。《深圳市物业管理信用信息公开暂行办法》（征求意见稿），涉及七类主体：在本市从事物业管理活动的物业服务企业；在本市从业的物业管理项目负责人；业主委员会及其委员、候补委员；业主监事会及其监事；业主委员会执行秘书及其他关键岗位工作人员；本市物业管理项目的业主；其他应纳入信用信息公开的相关主体。

物业管理领域的纠纷解决机制主要包括：

1.公示等业主内部规制措施。新物管条例第十七条，违反管理规约，不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

2.调解。调解应注重结果，但更应注重过程，要给予各方充分沟通交流的机会，以沟通化解各方“心结”。

3.行政处罚等行政管理措施。针对投诉举报类纠纷，查实违法行为后，依法实施行政处罚（第九章）；对于侵害公共利益的业主大会、业主委员会决定，行政机关可以予以撤销（第四十七条第二款）；业主委员会未依法中止委员职务时，街道办作出中止决定并公示（第四十条）。

4.诉讼。对于无法调解，行政机关无相关职权、无法依靠行政措施解决的纠纷，如符合法院受理条件，引导当事人通过诉讼解决。

来源：深圳市律师协会社区法律顾问法律专业委员会、房地产法律专业委员会